요즘 부동산 커뮤니티나 단톡방에서 가장 뜨거운 주제는 바로 최근 정부에서 나온 부동산 정책 이야기 입니다.
정부는 집값을 반드시 잡겠다는 강력한 의지를 보이며 다주택자들에게 사실상 최후 통첩을 보냈습니다.
현재 조정대상지역에 집을 여러채 보유하고 계시는 분들이라면 세금 폭탄을 맞기 전 꼭 아래 내용을 확인해 보시길 바랍니다.
목차
다주택자 양도세 중과 면제 막차 타야 할까?
최근 발표한 정부의 메시지는 명확하다고 할 수 있습니다.
이번 기회에 집을 팔지 않으면, 다음부터는 세금 폭탄을 피할 수 없을 것!!
이라고 경고하는 거죠.
정부의 부동산 정책의 핵심 요지는 조정대상 지역에 다주택자들이 보유하고 있는 수많은 매물을 시장으로 끌어내는 것입니다.
조정 대상 지역
- 서울 전역 (25개 구 전 지역)
- 경기도 : 12개 지역 ( 과천, 성남, 하남, 광명, 수원을 포함한 한강 이남 주요지역 등)
해당 지역은 5월 9일까지 매매 계약을 체결하고 계약금을 수령해야만 중과 면제 혜택을 받을 수 있습니다.
- 중과 면제 시 : 기본 세율 6~45%
- 중과 부활 시 : 기본 세율 + 20~30% 가산
강남 3구와 용산구는 5월 9일 까지 계약하고 9워 9일 까지 잔금을 치르면 됩니다.
그 외 서울 및 경기 지역은 11월 9일까지 잔금을 치르면 중과세 (세금 폭탄) 을 피할 수 있습니다.
아래 다주택자 양도세 중과 계산기를 통해 얼마나 세금이 나가는지 계산해 보세요!
정부는 다주택자 양도세 중과 면제 종료와 함께 또 다른 이야기도 흘러 나왔습니다.
장기보유특별공제 축소와 더 강력한 보유세 강화 소식이죠.
이번에는 정말 시행 될 가능성이 있어 예의주시하는게 좋습니다.
팔고 싶어도 못 판다. 토허제와 대출 규제 현장
실제 이번 정부 발표로 인해 다주택자 양도세 중과 면제 이 전에 부동산 처분을 계획하는 분들의 이야기는 아래와 같습니다.
팔고 싶어도 살 사람이 없어요!!
그 이유는 바로 토지거래허가제 (토허제) 와 강력한 대출 규제 때문입니다.
토허제 구역에서는 실거주 목적의 매수자만 집을 살 수 있는데, 대부분의 매물은 세입자가 살고 있는 갭투자 물건이죠.
세입자를 내보내고 집을 비워줘야 거래가 되는데, 대출이 막힌 세입자들도 갈 곳이 없으니 이사 비용으로 수천만 원을 요구하는 웃지 못하는 상황도 벌어지고 있다고 해요.
규제가 또 다른 규제의 발목을 잡고 있는 셈이라, 이번 정부의 부동산 정책이 정말 실효성을 거두려면 이런 현장의 목소리를 주의 깊에 들어야 한다는 지적도 있답니다.
그래도 현재 상황이 진행되고 있는 만큼 잘 대응 하는 것이 자신의 자산을 지키는 길입니다.
아래에서 대응 방법을 설명 드리겠습니다.
다주택자 양도소득세 중과 대응 방법
현재 자신이 보유하고 있는 자산 가치를 지키기 위해서 다주택자들이 취할 수 있는 주요 대응 방법은 크게 매도, 증며, 가족 간 매매, 그리고 특례 활용 으로 나뉩니다.
전략적 매도
가장 대표적인 대응 방법은 현재 발표된 2026년 5월 9일 이전에 집을 파는 것입니다.
이때 단순히 파는 것이 아니라 어떤 집을 먼저 파느냐가 수익률을 결정합니다.
- 매도 순서 결정
- 양도 차익이 상대적으로 적은 주택을 먼저 정리하여 세 부담을 분산해야 해요.
- 가장 가치 있고 차익이 큰 핵심 자산 ( 똘똘한 한채)를 마지막에 남겨야 추후 1가구 1주택 비과세 혜택을 받는 것이 절세의 정석입니다.
그리고 양도세 판단 기준은 계약일이 아니라 잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날입니다.
매도를 결정 하셨다면 2026년 5월 9일 데드라인을 넘기지 않도록 치밀하게 일정을 관리하세요!
- 5월 9일까지 계약 체결 건 3개월 유예
- 신규 조정지역은 6개월 유예
위의 방안이 현재 검토중이나 이를 활용해 보세요!
증여 또는 가족 간 매매 (저가 양수도)
현재 아무리 머리를 굴려도 매도가 어려운 상황이라면 자녀 등에게 자산을 승계하는 방법을 고려할 수 있습니다.
- 가족 간 매매 ( 저가 양수도)
- 시가보다 30 또는 최대 3억원 까지 낮은 가격에 자녀에게 파는 방식입니다.
- 이 경우 증여세 없이 자산을 넘길 수 있으며 자녀가 무주택자라면 취득세도 증여 (12%)보다 낮은 일반 세율 (1~3%)를 적용 받아 유리합니다.
- 자금 출처 준비
- 가족 간 매매 시 자녀의 자금 출처 조사가 엄격하므로 “전세 승계 (부담부 증여 방식) 나 혼인. 출산 공제( 최대 3억원) , 적정한 이자를 지급하는 차용증 활용 등으로 자금 증빙을 철저히 해야 합니다.
- 개인간 차용증 작성 방식 (보러가기)
- 장기 보유 필요
- 증여나 이월과세가 적용되는 거래는 최소 10년 이상 보유해야 세금 혜택을 온전히 누릴 수 있으므로 단기 매도 계획이 있다면 주의 하세요!
중과 배제 “특례 주택: 확인하기
집을 팔지 않더라도 본인의 주택이 중과세 대상에서 제외되는지 확인하는 것만으로도 수억 원을 아낄 수 있습니다.
- 지방 저가 및 인구감소지역 주택
- 공시가격 ( 수도권 4억, 비수도권 9억 )이하인 인구감소지역 주택이나 지방 저가 주택은 주택 수 산정에서 제외되거나 중과를 필할 수 있는 우회로가 됩니다.
- 인구 감소지역 보러가기
- 일시적 2주택 특례
- 새 집을 사고 기존 집을 일정기간( 보통 3년) 내에 팔면 다주택자라도 1주택자로 인정받아 중과를 피하고 비과세까지 받을 수 있습니다.
- 임대 사업자 등록
- 주택임대사업자로 등록하면 양도세 과세 특례 종부세 합산배제 등의 혜택을 받을 수 있어요.
- 최근 정부에서 이 혜택을 줄일려고 하니 미리 확인하는 것이 중요합니다.
끝으로
위의 모든 방법을 뒤로 하고 그냥 버티지 머!!
라고 생각하시는 분들도 계실 수 있습니다.
하지만 최근 정부의 단호한 발언은 무조건적인 버티기는 위험할 수 있습니다.
정부의 로드맵에 따라 공시가격이 시세의 90%까지 오르면, 보유세만 2배 이상 폭증합니다.
오늘 다주택자 양도세 중과 면제 종료와 관련되어 내용을 잘 확인해 보신 후 향후 자산을 지키는 방법을 연구하세요!
그럼 다음 시간에도 유용한 정보로 찾아오겠습니다.
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