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DSR 연소득, 모르면 대출한도 5천만원 손해!

    분명 내 연봉은 6000만 원인데, 왜 은행은 5000만 원으로 계산해서 대출 한도를 깎는 걸까요?

    대출을 준비해 본 사람이라면 누구나 겪는 답답한 현실입니다.

    단순히 세전 연봉만 믿고 은행에 갔다가 예상보다 훨씬 낮은 한도에 좌절하곤 하죠.

    이 모든 문제의 핵심은 은행이 당신의 소득을 평가하는 기준, 바로 DSR 연소득에 있습니다.

    대부분 DSR 비율만 신경 쓰지만, 정작 그 비율을 계산하는 기준인 대출 연소득을 어떻게 높일 수 있는지는 놓치고 있죠.

    오늘은 그런 의미에서 은행이 대출 연소득을 어떻게 보는지, 그리고 어떤 서류와 방법으로 “인정받는 소득”을 최대한 끌어올릴 수 있는지 모두 확인해 보겠습니다.

    2026년 스트레스 DSR 3단계, 지방은 6월까지 유예!

    우선 가장 중요한 최신 정보인 2025년 7월부터 시행된 “스트레스 DSR 3단계” 부터 설명드리겠습니다.

    대출 한도가 줄어드는 가장 큰 이유가 이 스트레스 DSR 3단계 인데요.

    최근 금융위원회 발표에 따르면 지방 부동산 시장등을 고려해 지방 소재 주택담보대출에 대한 스트레스 DSR 3단계 적용을 2026년 6월 30일 까지 유예 한다고 발표했습니다.

    이 부분이 왜 중요할까요?

    수도권의 경우는 스트레스 DSR 3단계 (스트레스 금리 100% 적용)가 적용되어 한도 계산이 매우 빡빡하죠.

    하지만 지방의 경우 이번 발표로 인해 스트레스 DSR 2단계 (스트레스 금리 50%)가 유지 됩니다.

    즉 내년 상반기까지는 지방에서 대출을 받을 때 한도 면에서 훨씬 유리하다는 뜻이죠.

    내 연봉과 은행 인정 소득( 신고소득 VS 인정소득)

    은행은 당신의 소득을 두 가지 기준으로 평가 합니다.

    어떤 기준으로 인정받느냐에 따라 한도가 크게 달라집니다.

    1. 신고소득 (증빙 가능) : 국세청에 신고되어 객관적인 서류로 증명 가능한 소득입니다.
      • 소득금액증명원
      • 원천징수영수증
      • 은행이 가장 선호하며, 한도 산정 시 100% 인정됩니다.
    2. 인정소득( 증빙 X ) : 공식 서류는 없지만, 국민연금, 건강보험료 납부 내역으로 “추청”하는 소득입니다.
      • 주로 프리랜서
      • 사업 초기 사업자
      • 신고 소득의 80~90% 수준으로 인정되는 경우가 많아요.

    혹시 DSR 계산기를 통해 얼마나 대출이 나오는지 궁금하신 분들은 아래 링크를 통해 확인해 보세요!

    DSR 계산기 바로가기

    신고 소득 서류 발급 및 확인 방법

    가장 높은 한도를 원한다면 무조건 신고소득으로 증명해야 합니다.

    1. 소득금액증명원

    지난 1년간 국세청에 확정된 내 모든 소득을 증명하는 가장 공신력 있는 서류입니다.

    • 발급 방법 : 국세청 홈택스 접속 >민원 증명 > 소득금액증명 발급
    • 확인 부분: 서류 중간 “소득금액(과세대상급여액” 항목의 금액이 바로 은행이 보는 당신의 DSR 연소득 입니다.

    중요!!

    보통 은행은 최소 2년치 자료를 요구하며 소득의 “안정성”과 “증가 추이”를 함께 봅니다.

    만약 작년보다 올해 소득이 크게 줄었다면, 그 사유를 명확히 설명할 준비를 해야 합니다.

    1. 원천징수영수증

    직장인들이 가장 흔하게 하는 실수가 바로 원천징수영수증의 총급여 항목을 자신의 연봉으로 착각하는 것입니다.

    은행은 비과세 소득( 식대, 유류비 등)을 제외한 과세대상급여액을 기준으로 삼기 때문에 실제 연봉과 차이가 발생하죠

    소득 증빙이 막막할 때 인정소득 활용 전략

    프리랜서, 주부, 초기 사업자의 경우 소득 증빙이 어려운 경우가 있습니다.

    이런 경우 아래 방법으로 소득을 증명해야 합니다.

    1. 건강보험료 납부액 (연소득 환산)

    이 방법은 가장 보편적으로 쓰이는 방법입니다.

    2025년 기준 건강보험료율 (7.09%)을 역산하여 소득을 추청합니다.

    • 계산 공식 (지역가입자) : 월 건강보험료 ÷ 건보료율 * 12
    • 계산 공식 (직장가입자 피부양자->지역 가입자 전환 시 ) : 본인 부담 월 건강보험료 ÷(건보료율 * 0.5) * 12

    예를 들어 매월 지역 건강보험료 25만 원을 내는 프리랜서 라면 아래와 같이 연소득을 추청합니다.

    • (25만원 ÷0.0709) * 12개월 = 연소득 약 4,231만 원 인정
    1. 국민연금 납부액 (연소득 환산)

    위의 방법도 어렵다면 국민연금 보험료율(9%)을 기준으로 소득을 추청하는 방식입니다.

    • 계산 공식 (월 국민연금 납부액 ÷0.09)* 12개월 =인정소득


    예전에 신용카드 사용액을 소득으로 인정하는 부분도 있었지만 DSR 규제가 강화되면서 현재 신용카드 사용액을 인정하지 않는 분위기 입니다.

    DSR 한도 높이는 3가지 핵심 전략

    위의 방법을 통해 자신의 연소득을 모두 확인했는데 원하는 대출 한도가 나오지 않는다면 아래 방법을 시도해 보세요!

    1. 고금리 부채부터 정리
      • DSR은 모든 대출을 포함합니다.
      • 금리가 높은 카드론, 현금서비스, 소액 신용대출부터 상환하면 DSR 비율을 낮추는 데 가장 효과적입니다.
    2. 대출 만기를 최대한 길게
      • 주택담보대출만기를 30년~40년 또는 50년으로 늘리면 매년 상환하는 원금이 줄어 DSR에 여유가 생깁니다.
      • 단점은 총 이자는 증가
    3. 금리가 낮은 상품으로 대환
      • 기존 대출을 더 낮은 금리의 상품으로 갈아타면 이자 부담이 줄어 신규 대출을 받을 수 있는 금액도 커집니다.

    끝으로

    이 글을 보고 계시는 분들이라면 아파트나 주택을 구입하는 분일거라 생각이 듭니다.

    자신이 받을 수 있는 대출의 성패는 DSR 규정을 얼마나 잘 이해하고 “은행이 인정하는 나의 소득”을 얼마나 영리하게 증명하느냐에 달려 있습니다.

    막연히 내 연봉이면 되겠지?

    이런 생각은 버리고, 오늘 당장 홈택스에서 당신의 소득금액증명원 부터 확인해 보세요!

    그리고 제가 위에서 소개한 대출 DSR 계산기를 통해 자신의 정확한 대출 한도를 확인하고 미리 계획하시길 바랍니다.

    그럼 다음시간에도 유용한 정보로 찾아오겠습니다.